Acheter pour louer : les diagnostics qui décident de la rentabilité
Un rendement brut séduisant se retourne vite quand l'étiquette énergie interdit la location ou qu'une copropriété vote un plan de travaux à cinq chiffres. Les diagnostics du vendeur sont votre meilleur outil d'analyse avant l'offre.
Le parcours, étape par étape
- 1Lire le DPE avant de faire une offreUn G ne se loue plus. Un F sera concerné en 2028, un E en 2034 : le calendrier doit entrer dans votre calcul de rentabilité.
- 2Vérifier la nature des travaux possiblesEn copropriété, l'isolation des murs ne dépend pas de vous. Regardez le DPE collectif et le plan pluriannuel de travaux.
- 3Chiffrer la mise aux normesLes anomalies électriques et la ventilation conditionnent la décence du logement : elles se négocient sur le prix d'achat.
- 4Anticiper le dossier de mise en locationDPE, ERP, surface Boutin, sécurité gaz et électricité, CREP si avant 1949. L'ERP est le seul à refaire à chaque bail.
Les erreurs qui coûtent cher
- • Acheter un studio classé G en pensant qu'un simple remplacement de fenêtres suffira
- • Négliger le PPT d'une copropriété ancienne : les appels de fonds arrivent après l'achat
- • Confondre surface Carrez, achetée, et surface Boutin, louée
- • Sous-estimer le poids de l'eau chaude sanitaire dans le DPE des petites surfaces
À réunir avant la visite
- • DPE avec numéro ADEME et date
- • Procès-verbaux d'assemblée générale des trois dernières années
- • Diagnostic technique global ou PPT s'il existe
- • Rapport électricité et devis de mise en sécurité
Ce que chaque lettre implique pour un bailleur
| Classe | Location | Conséquence pratique |
|---|---|---|
| A à D | Aucune contrainte | Loyer libre, revalorisation possible |
| E | Autorisée jusqu'en 2034 | Travaux à programmer sur la durée de détention |
| F | Autorisée jusqu'en 2028 | Loyer déjà gelé, décote à l'achat justifiée |
| G | Interdite depuis 2025 | Achat pertinent uniquement avec budget travaux |
Faire vérifier un bien avant d'acheter
Nous intervenons aussi pour un acquéreur qui veut sécuriser son offre.
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