investis pour louer à La Verpillière : le parcours diagnostics
Vous cherchez un T2 ou un T3 à mettre en location et vous devez arbitrer entre plusieurs biens dont les dossiers techniques diffèrent fortement. petites copropriétés louées aux navetteurs vers Lyon, maisons de bourg d'avant 1949 concernées par le CREP plomb
Le contexte local
bourg ancien le long de la RN6, immeubles de rapport du XIXᵉ, collectifs des années 1960-1980 près de la gare, pavillonnaire des années 1990-2010
centre-bourg,gare de La Verpillière,RN6,Le Rondeau sismicité modérée, inondation de la Bourbre, nuisances sonores ferroviaires et routières, argiles
Le parcours, étape par étape
- 1Lire le DPE avant de faire une offreUn G ne se loue plus. Un F sera concerné en 2028, un E en 2034 : le calendrier doit entrer dans votre calcul de rentabilité.
- 2Vérifier la nature des travaux possiblesEn copropriété, l'isolation des murs ne dépend pas de vous. Regardez le DPE collectif et le plan pluriannuel de travaux.
- 3Chiffrer la mise aux normesLes anomalies électriques et la ventilation conditionnent la décence du logement : elles se négocient sur le prix d'achat.
- 4Anticiper le dossier de mise en locationDPE, ERP, surface Boutin, sécurité gaz et électricité, CREP si avant 1949. L'ERP est le seul à refaire à chaque bail.
Les erreurs qui coûtent cher
- • Acheter un studio classé G en pensant qu'un simple remplacement de fenêtres suffira
- • Négliger le PPT d'une copropriété ancienne : les appels de fonds arrivent après l'achat
- • Confondre surface Carrez, achetée, et surface Boutin, louée
- • Sous-estimer le poids de l'eau chaude sanitaire dans le DPE des petites surfaces
À réunir avant la visite
- • DPE avec numéro ADEME et date
- • Procès-verbaux d'assemblée générale des trois dernières années
- • Diagnostic technique global ou PPT s'il existe
- • Rapport électricité et devis de mise en sécurité
Ce que chaque lettre implique pour un bailleur
| Classe | Location | Conséquence pratique |
|---|---|---|
| A à D | Aucune contrainte | Loyer libre, revalorisation possible |
| E | Autorisée jusqu'en 2034 | Travaux à programmer sur la durée de détention |
| F | Autorisée jusqu'en 2028 | Loyer déjà gelé, décote à l'achat justifiée |
| G | Interdite depuis 2025 | Achat pertinent uniquement avec budget travaux |
Faire vérifier un bien avant d'acheter
Nous intervenons aussi pour un acquéreur qui veut sécuriser son offre.
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